Источник: РБК-Недвижимость
Источник фотографии
Несмотря на экономическую неопределенность и изменения в ипотечных программах, цены в Сочи остаются стабильными и высокими. Причиной тому непрерывный туристический поток, инвестиционная привлекательность города, развитие рекреационной инфраструктуры и повышение уровня сервиса. Из главных трендов 2024 года эксперты отметили увеличение популярности апартаментов, рост предложения элитного жилья и выход на рынок криптоинвесторов.
Вместе с аналитиками рынка рассказываем о ключевых тенденциях на рынке новостроек главного курортного города страны.
Падение спроса и стагнация цен
Стоимость на первичном рынке жилья в Сочи стагнирует, говорят эксперты. Цены на квартиры в новостройках фактически остаются без изменений с начала года, рост если и есть, то связанный с вариантами покупки в ипотеку, говорит директор федеральной компании «Этажи» в Сочи Павел Быков.
«Действительно, номинальные цены предложения практически не изменились — их колебания с начала года происходили в достаточно узком диапазоне 430–460 тыс. руб. Несмотря на постоянные громкие заголовки об очередных рекордах цен (по отдельным ЖК или по сегментам рынка), о том, что Сочи стал дороже Москвы, Дубая и т. д., рост цен по рынку в целом приостановился», — утверждает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Стоит отметить, что стабильно высокая стоимость жилья обусловлена привлекательностью курорта с точки зрения инвестиций и жизни в целом благодаря комфортному южному климату и близости к морю, отметил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. Кроме этого, по его словам, в городе реализуется большой объем первичного жилья высокобюджетного сегмента.
По итогам первых семи месяцев 2024 года в Сочи было продано 1,39 тыс. квартир в новостройках (учтены сделки по ДДУ), что на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, отметил Алексей Попов. «Это связано с эффектом высокой базы прошлого года, а также с ужесточением выдачи ипотечных кредитов (повышением первого взноса, более жестким скорингом заемщиков). Сказалась на спросе и нестабильная погода — несколько волн апвеллинга (подъема холодных вод из глубин Черного моря в разгар сезона), имевших место в июне-июле, явно не прибавили рынку эмоциональных покупок», — уточнил аналитик ЦИАН. Он уточнил, что на фоне снижения спроса, по данным сервиса, увеличился объем активного предложения (с 1,5 тыс. до 2.8 тыс. лотов за последние 12 месяцев).
Элитный сегмент продолжает расти
Предложение в Сочи продолжает расти, но вместе с ним растут и цены, говорят эксперты. За первое полугодие 2024 года совокупный объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Сочи увеличился на 22%, рассказала партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. По ее словам, премиум-класс формирует 75% предложения новой элитной жилой недвижимости Сочи — это максимальная доля за последние 2,5 года.
«Также на конец рассматриваемого периода в этом сегменте были зафиксированы максимальные значения средней цены в разрезе классов. Так, в премиум-классе показатель достиг 1,777 млн руб. за 1 кв. м (+11% за полугодие и +24% за год), а в классе де-люкс — 2,74 млн руб. за 1 кв. м (+10% за полугодие и +11% за год). Премиум-класс формирует 75% предложения новой элитной жилой недвижимости Сочи — это максимальная доля за последние 2,5 года», — говорит Ольга Широкова.
Только за последние полгода на элитный рынок Сочи вышло 12 новых проектов, отметил генеральный директор Kalinka Ecosystem Алексей Чумалов.
Новые проекты на элитном рынке Сочи
Название ЖК
Застройщик
«Сан Сити»
ГК «Аспир»
Radisson Collection Hotel
«АР Групп»
Grand Royal Residence
«АР Групп»
MANTERA Seaview residence
«Сочи-Парк Пять Плюс»
Grand Cascade
«Каскад»
«Поляна Пик»
ГК «ДЕСО»
АК LeePrime Residences Polyana Sochi
LeePrime Residences
Volna Residence
Nedvex Development
Karat Apartments & Hyatt Regency Sochi
«Снегири»
Reef Residence Sochi
ООО «Теона»
Клубный дом Breeze Home by Reef Residence
ООО «Теона»
NAIMAN Residence
ООО «СЗ Колибри»
Таблица: Kalinka Ecosystem
Тренд на апартаменты
Главным трендом 2024 года в Сочи аналитики назвали курортные апартаменты. По словам партнера NF Group Ольги Широковой, необходимо обозначить, что курортные апартаменты могут быть представлены в двух вариантах:
— жилые апартаменты — аналоги стандартных квартир, которые расположены в курортных локациях и используются преимущественно для собственного временного проживания;
— сервисные апартаменты — апарт-отели, которые тоже могут быть расположены в курортных локациях, но являются аналогами гостиничных номеров и реализуются инвесторам для последующей сдачи их в аренду через УК или оператора конечным потребителям — туристам, отдыхающим на курортах.
«Именно в Сочи сегмент курортных апартаментов представлен наиболее широко. Большинство новых проектов, как правило, относится к высоким сегментам — бизнес/бизнес+, особенно если эти проекты расположены в наиболее популярных локациях — центральном Сочи, Сириусе, Красной Поляне. Дефицитной эту нишу назвать нельзя — новые объекты за последние несколько лет появляются достаточно часто. Среди активно реализуемых проектов можно отметить Alean Resort Montvert, «Нескучный Сад», Livingston, Marine Garden Hotels & Resort и т. д. Также часть объектов уже построена и функционирует, например «Лучезарный», «Моне», «Архитектор» и др», — говорит Широкова.
Что касается динамики цен на лоты в апартаментах, то здесь зафиксирован прирост стоимости на уровне 27,3% — если в декабре 2023 года один «квадрат» можно было купить за 836 тыс. руб., то по итогам июля этот показатель составляет 1,06 млн руб., отметила заместитель коммерческого директора федерального девелопера «Неометрия» Анна Сапегина.
Инвесторы в Сочи все чаще переходят в сегмент сервисных ликвидных апартаментов, где цена квадратного метра стартует от 900 тыс. руб., говорит директор федеральной компании «Этажи». По его мнению, сейчас это одно из самых привлекательных предложений для инвестиций, поскольку цены на такую недвижимость растут в среднем на 20–25% в год, самые ликвидные лоты могут давать доходность до 40% в год, при этом спрос на такие объекты высокий, часть раскупается уже в первый день вывода на рынок.
Портрет покупателя
В массовом сегменте новостроек Сочи не произошло серьезных изменений. «Есть те, кто приобретает для будущего переезда, это в основном жители северных регионов, есть те, кто ищет вариант для инвестиций, здесь, как правило, преобладают жители Москвы и Московской области, а также Санкт-Петербурга. Из регионов часть предпочитают приобретать для сдачи в аренду», — рассказал аналитик «Яндекс Недвижимости».
В элитном сегменте портрет покупателя изменился — на рынок вышли криптоинвесторы. «В период максимального роста стоимости биткоина в 2021 году цифровые инвесторы начали массово переводить накопленную прибыль в квартиры в Москва-Сити. Сегодня наблюдается переход покупателей из столицы в Сочи. Это связано с появлением и активным развитием элитного сегмента в курортной локации, а также с повышением инвестиционной привлекательности лотов в связи с ростом внутреннего туризма. По-прежнему часто в 2024 году курортную недвижимость покупали представители сферы строительства (21%), добывающей отрасли (10%), сегмента HoReCa (6%) и услуг для бизнеса (6%)», — пояснила коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE Елена Кабешева.
Отели и санатории
В Сочи активно развивается строительство объектов рекреации. Два из них «Группа ЛСР» возводит в едином санаторно-курортном комплексе. Один — под названием «Кристалл» — является первым за четверть века санаторием в городе, который строится с нуля. Его откроют в 2025 году. Второй объект комплекса — санаторий «Волна». Его территория представляет собой дворцово-парковый ансамбль, элементы которого будут восстановлены в полном объеме в соответствии с историческим обликом. Работы в нем планируется завершить в следующем году.
Еще два премиальных отеля возводит «Атлас Девелопмент». Шестиэтажный бутик-отель, расположенный в центральной части Сочи, будет сдан в третьем квартале 2024 года. Для строительства и последующего управления курортной недвижимостью компанией был создан новый бренд Benefit. Другой новый гостиничный комплекс — Livingston Grand Resort & SPA — возводится неподалеку от руин древней крепости «Мамай Кале». Девелопером проекта выступает «СочиОйлСтрой». Как заявляет застройщик, на территории отеля расположится самый большой открытый подогреваемый бассейн в России.
В июле были введены в эксплуатацию клубные резиденции Mantera Seaview Residence, пятизвездочный отель Mantera Supreme Seaside 5* и конференц-центр. На территории гостиничного комплекса создана зеленая курортная зона площадью порядка 30 тыс. кв. м. Она включает субтропический парк «Музыкальный сад», пешеходную аллею и ландшафтное пространство.